如何使拍卖活动能得到较好的经济效益和社会效益，这是拍卖从业人员和广大竞买者普遍关心的一个热点。

首先要求拍卖企业不但要有好的拍卖师，而且要有一支训练有素的专业人才队伍。其次还要认真做好拍卖工作中的每个环节的具体工作，尤其是科学合理地确定拍卖底价，是带来较高成交率不可缺少的一项重要条件。现结合日常工作实际谈点粗浅认识。

一、分清拍卖底价和评估价的关系拍卖底价和评估价有着质的区别。许多人都将评估价误认为是底价，混淆二种价的概念，至使在确定拍卖底价时容易出现差错。

(一)拍卖底价是竞买人竞买拍卖标的的基础。底价又称保留价，是委托人委托拍卖标的的最低保留价。是拍卖人与竞买人达成拍卖协议的必备条件，也是委托人制约拍卖人的一种附加条件。竞买人在确定的底价基础上，运用竞价方式，最终以价高者得的原则产生出买受人。它的一切活动都是在公开的场合下进行，受到各方当事人的严密监督，它和评估价有着严格的区别。

(二)评估价不能代替拍卖底价。评估价是根据国家有关法令法规，运用科学的计算方法，对所需评估物所作的一种评定价格。按照我国民法通则规定，因债而产生的债权债务关系，用评估出的价格，直接用于抵偿和变买是有一定实用意义的。

但以评估价作为拍卖标的的底价是不科学的。主要表现有，一是评估是对某一特定物的一种估价，是一种静态行为，而拍卖是一种动态行为。从评估到拍卖程序需要一段时间，在这段时间内，市场也会起到一定变化，评估出的价格实际已经滞后于市场。二是评估的目的和方法不同，产生的结果也会不同。同样一件评估物，用两种计算办法，就会出现两种不同评估结果。这种差异的出现，主要是评估人员站的角度不同，采用的计算方法不同所致。三是人为因素较大。评估人员的素质高低，直接影响到评估的质量。这主要指人员的文化、阅历和实际工作能力。加之人情因素的影响，使评估结论缺乏公正性。四是利益驱动。评估数额越大，收费就越多，在评估时经常出现就高不就低现象。还有少数房产部门实行垄断经营，自行评估，自行拍卖，自行办理手续，制约和阻碍了拍卖业的开展。以上列举的种种评估方法，既不能准确反映不断变化的市场，又不能反映出拍卖的具体实际情况。因此，将评估价作为拍卖底价的做法既不科学也不可取。